私下写的房屋归属协议有效吗

在房产处置过程中，当事人为明确权属，常会自行书写一份房屋归属协议。这类“私下写的”协议是否具有法律效力，并非一概而论，其有效性取决于是否满足法律规定的实质要件与形式要求。

协议的有效性核心在于其内容是否合法，以及是否体现了当事人的真实意思表示。根据我国《民法典》第一百四十三条规定，有效的民事法律行为需具备以下条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。即使协议是私下书写，只要签约双方具备完全民事行为能力，在自愿、平等的基础上，就房屋的归属、分割或赠与等事宜达成一致，且协议内容不涉及恶意转移资产、逃避债务等违法或损害第三人合法权益的情形，那么该协议在当事人之间即产生法律约束力。例如，家庭成员内部为明晰产权、避免未来纠纷而签订的析产协议，通常可被认可。

房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记方发生效力。这是《民法典》第二百零九条确立的基本原则。这意味着，私下协议主要约束的是协议双方之间的债权债务关系。协议有效，仅表明一方有权依据协议要求另一方履行协助办理产权过户的义务。若未完成不动产登记，房屋的物权（所有权）并未发生法律上的转移。此时，若另一方反悔或擅自将房屋出售并过户给善意第三人，则仅凭私下协议无法直接对抗已完成的登记，守约方只能依据协议向违约方主张违约责任，而非直接取得房屋所有权。

协议的形式虽非法定效力决定性因素，但至关重要。私下书写的协议，最好能采用书面形式，并由各方当事人亲笔签名、注明日期。对于涉及重大利益的房屋归属，建议有第三方见证人或进行公证。经过公证的协议，其证明力更强，在诉讼中可直接作为认定事实的依据。若协议仅为口头约定，在发生争议时将面临难以举证的巨大风险，其有效性几乎无法得到支持。

几种常见情形可能导致协议无效或可撤销。例如，一方以欺诈、胁迫手段使对方违背真实意思签订的协议；协议双方恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；或者协议处分了不属于当事人自有产权的房屋（如尚未取得完全产权的单位房改房）。在涉及夫妻共同财产时，若一方私下与他人签订协议处分房产，而未取得配偶同意，该协议通常对配偶不发生效力。

私下写的房屋归属协议本身并非当然无效，其法律效力需结合具体内容、签订背景及履行情况综合判断。一个内容合法、意思真实、形式完备的私下协议，在当事人之间构成有效约定。但必须清醒认识到，该协议不能直接替代官方的物权登记。要真正实现房屋权属的安全、稳定转移，最稳妥的方式是在签订有效协议后，及时敦促对方共同前往不动产登记机构完成物权变更登记，从而将债权权利固化为受法律绝对保护的物权。